房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產(chǎn)和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經(jīng)營質(zhì)量和服務質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產(chǎn)品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務。

1、質(zhì)量管理體系認證的范圍以及范圍的補充要求 2、組織的作用、職責和權限 3、風險分析的管理 4、應急計劃策劃、管理、實施和模擬 5、檢驗、測量和試驗設備被査出偏離校準或存在缺陷時的管理 6、內(nèi)部培訓講師的能力要求 7、質(zhì)量意識的要求：工作的重要性、對顧客造成的影響 8、質(zhì)量管理體系文件以及質(zhì)量手冊的要求 9、產(chǎn)品和服務要求評審中的記錄保存以及顧客授權放棄 10、設計和開發(fā)過程，必須形成文件 11、嵌入式軟件自評的記錄 12、產(chǎn)品設計輸入的信息以及評審 13、制造過程涉及輸入的信息以及評審 14、制造過程設計輸出信息，驗證記錄 15、采購汽車產(chǎn)品相關軟件或帶有嵌入式軟件的汽車產(chǎn)品的評估 16、作業(yè)準備驗證的策劃和實施記錄 17、生產(chǎn)維護的目標，以及未達標時候的糾正措施 18、標識和可追溯性保留的信息 19、更改控制的信息（風險分析、驗證和確認、顧客需求的批準） 20、過程控制的臨時更改的信息（包括檢驗、測量、試驗和防錯裝置） 21、返工產(chǎn)品處置有關的形成文件的信息，包括數(shù)量、處置、處置日期及適用的可追溯性信息。 22、返修產(chǎn)品的形成文件的讓步授權。與返修產(chǎn)品處置有關的形成文件的信息，包括數(shù)量、處置、 處置日期及適用的可追溯性信息。 23、制造過程的監(jiān)視和測量；應記錄重要的過程

在建立監(jiān)視和測量資源過程時，先要劃分監(jiān)視和測量設施管理的范圍，比如有些在線管理測量設備放在設備管理過程、石家莊正定有些測量工裝放到工裝和模具過程內(nèi)，不能重合或遺漏。 主要對應的IATF16949條款是7.1.5 本文當中的監(jiān)視和測量資源，為方便閱讀和書寫，統(tǒng)稱計量設備。 簡單描述一下計量設備的管理過程：提出采購需求、石家莊正定采購、石家莊正定驗收、石家莊正定校準或檢定、石家莊正定定期校準或檢定、石家莊正定測量系統(tǒng)分析。 下面是審核思路： 1.查看計量設備臺帳 臺帳是否包括編號、石家莊正定入帳日期、石家莊正定上次校準日期、石家莊正定下次校準日期、石家莊正定狀態(tài)、石家莊正定使用位置等；校準間隔是否與文件規(guī)定一致；從臺帳是抽查3-5個計量設備是否有校準或檢定報告；校準報告是否有再次判定。 可能出現(xiàn)不符合項：臺賬上的校準間隔與文件上規(guī)定的校準間隔不一致；抽查的計量設備沒有校準報告；校準報告沒有再次判定。 2.查看外校的機構資質(zhì) 是否對選擇校準機構有規(guī)定；查看校準機構的資質(zhì)是否包含設備類型；校準機構的資質(zhì)是否在有效期內(nèi)。 可能出現(xiàn)的不符合項：校準機構不具有資質(zhì)；校準機構的資質(zhì)過期。 3.內(nèi)部校準 是否有針對內(nèi)部校準建立校準規(guī)范；校準人員是否有資質(zhì)；內(nèi)部校準使用的校準模塊是否有經(jīng)過校準。 可能出現(xiàn)的不符合項：沒有針對內(nèi)部校準規(guī)范；所使用的校準模塊沒有經(jīng)過校準；校準人員沒有能力。 4.校準不合格 是否有針對校準不合格的計量設備建立處理方法；如果檢準不合格，是否有對產(chǎn)品進行追溯，并有追溯的記錄和處理的記錄； 可能出現(xiàn)的不符合項：校準不合格的計量設備沒有針對產(chǎn)品進行追溯； 5.測量系統(tǒng)分析 是否有對測量分系統(tǒng)進行測量系統(tǒng)分析；是否有測量系統(tǒng)分析計劃；是否有測量系統(tǒng)分析的記錄。 測量系統(tǒng)分析可參考測量系統(tǒng)分析手冊。 可能出現(xiàn)的不符合項：沒有針對控制計劃中出現(xiàn)的測量設備進行測量系統(tǒng)分析。 6.現(xiàn)場抽查計量設備 去現(xiàn)場抽查三3-5套計量設備，是否有登記在計量臺賬上；是否有校準報告或校準記錄；現(xiàn)場的計量設備是否有校驗標簽；校驗標簽是否在有效期內(nèi)； 可能出現(xiàn)的不符合：現(xiàn)場的計量設備沒有在計量臺賬上；現(xiàn)場計量設備沒有校準標簽；校準標簽已過有效期。 7.逆向抽樣 審核之前查看內(nèi)部不良和客戶反饋中的問題是由于哪些測量系統(tǒng)造成，那么在審核的時候抽查這些測量設備的相關記錄和資料。 9.其它 依據(jù)公司的文件編寫認證審核思路，不同的公司的管理方式和管理方法是不一樣的。 順手點個贊吧