房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開(kāi)發(fā)過(guò)程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中運(yùn)籌資金、開(kāi)辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)內(nèi)部管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程或與分承包方的共同生產(chǎn)過(guò)程。 不論是過(guò)程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過(guò)合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過(guò)采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過(guò)銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部過(guò)程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種采購(gòu)過(guò)程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過(guò)因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過(guò)程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過(guò)程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來(lái)履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過(guò)委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過(guò)程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過(guò)委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)一系列合同間接完成工作 過(guò)程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過(guò)程都將越來(lái)越多地通過(guò)委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來(lái)完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來(lái)越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)履行合同過(guò)程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

ISO9001：2015認(rèn)證生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)的審核要點(diǎn) 發(fā)布日期：[2018-02-03 21:18] 點(diǎn)擊率：23 生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)制造業(yè)而言，即生產(chǎn)車間，對(duì)服務(wù)業(yè)而言主要指服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)地包括加工部分，如賓館飯店的后國(guó)、維修業(yè)的修理現(xiàn)場(chǎng)等。ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證終落實(shí)到產(chǎn)品質(zhì)量上，生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)是產(chǎn)生產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵場(chǎng)所，也是執(zhí)行落實(shí)組織方針、目標(biāo)，落實(shí)體系各項(xiàng)要求的主要部門，所以對(duì)生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)的審核尤為重要。 生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)審核哪些條款 生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)以審核7.5為主，尤其是7.5.1、7.5.2，這些條款的實(shí)施只能在生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)完成，8.1.4中的過(guò)程（工序）檢驗(yàn)一般也在生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行。同時(shí)，生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)是執(zhí)行落實(shí)各條款的主要部門，如車間的文件、記錄是否得到控制（4.2），計(jì)量器具（卡尺、秤、儀表等）是否滿足7.6要求，生產(chǎn)環(huán)境（環(huán)境溫度。濕度、空氣中灰塵顆粒數(shù)等）是否滿足工藝要求（6.4），原材料、外協(xié)件的質(zhì)量是否適宜（7.4），對(duì)不合格品如何標(biāo)識(shí)、評(píng)審、處置（8.3），如何運(yùn)用統(tǒng)計(jì)技術(shù)（8.4），糾正措施、措施等自我完善機(jī)制的執(zhí)行（8.5）。另外，組織方針、目標(biāo)的理解、貫徹落實(shí)也體現(xiàn)在每個(gè)工人身上（5.3、5.4），生產(chǎn)資源、人力資源能否滿足生產(chǎn)需要（6.2、6.3）等。這些要求雖然在管理層和主管科室均進(jìn)行了審核，但單憑主管人員的回答或記錄，不能說(shuō)明對(duì)這些要素的執(zhí)行程度，只有通過(guò)對(duì)生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證、與工人的交談才能作出結(jié)論。 審核的方法及要求 對(duì)同一條款的審核，車間與管理科室是不同的。對(duì)管理科室主要查對(duì)該要求如何管理和控制，而對(duì)車間的審核則側(cè)重于執(zhí)行。對(duì)車間辦公室的審核，審核員僅了解車間在體系中的職能分配、工藝流程、合同完成情況，原材料的質(zhì)量、設(shè)備、資源狀況，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的監(jiān)視、控制，以及設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、糾正、措施即可，而應(yīng)把大部分時(shí)間用在對(duì)生產(chǎn)班組生產(chǎn)過(guò)程的審核上。 對(duì)生產(chǎn)／服務(wù)過(guò)程的審核，必須按工藝流程（工序）或識(shí)別的服務(wù)過(guò)程—一審核。當(dāng)工序較多時(shí)，可適當(dāng)抽樣，但關(guān)鍵工序、特殊工序必須審核，一般工序可適當(dāng)抽樣，確程真實(shí)受控。 對(duì)工序的審核，應(yīng)使用“過(guò)程方法”，即—一審核該過(guò)程（工序）涉及的要求。以硬件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)為例，審核某一道工序的檢查內(nèi)容如下： 檢查該工序使用的圖紙、工藝文件，評(píng)價(jià)文件的充分性、適宜性、可操作性，并檢查文件受控情況（7.5.1a），b）4.2.1、4.2.3）； 對(duì)照工藝，檢查現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境溫度、濕度等（6.4，有要求時(shí)）； 對(duì)照工藝，觀察工人實(shí)際操作情況，評(píng)價(jià)是否按工藝操作； 對(duì)照工藝、圖紙檢查設(shè)備的精度、噸位是否適宜（7.5.1C）； 觀察監(jiān)視和測(cè)量裝置的顯示數(shù)值是否在規(guī)定公差范圍內(nèi)（7.5.1d)、e），并查前一段時(shí)期監(jiān)控記錄； 觀察該工序產(chǎn)品（半成品）的產(chǎn)品標(biāo)識(shí)、檢驗(yàn)試驗(yàn)狀態(tài)標(biāo)識(shí)（7.5.3）； 觀察該工序產(chǎn)品（半成品）的產(chǎn)品防護(hù)，搬運(yùn)方法及對(duì)前面已．加工部位的防護(hù)（7.5.5）； 觀察測(cè)量?jī)x器（卡尺、千分尺、臺(tái)秤、天平、溫度表、壓力表等）是否在有效期內(nèi)，能否滿足被測(cè)對(duì)象的精度要求（7.6）； 詢問(wèn)操作工人對(duì)公司方針目標(biāo)的理解與執(zhí)行，以及參加培訓(xùn)的情況，體系運(yùn)行過(guò)程中問(wèn)題的溝通情況； 實(shí)際動(dòng)手測(cè)量該工序加工的產(chǎn)品符合情況。 如果該工序?yàn)樘厥夤ば颍陨蠈徍送?，還應(yīng)審核人員資格。能力及設(shè)備能力（GP值），對(duì)工藝方法進(jìn)行鑒定等。